201903.26
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Novedades para las hipotecas que se firmen partir del dia 16 de junio.

Los créditos hipotecarios ya tienen una nueva ley que los regula. Concretamente estoy hablando de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. La ley entra en vigor el próximo día 16 de junio.

FERNANDO SANCHEZEsta ley ha venido a nuestro ordenamiento jurídico gracias a que el Parlamento Europeo -hace 3 años- aprobó una Directiva sobre Créditos Hipotecarios. La finalidad expuesta para la creación de esta directiva fue el hecho de actualizar la contratación de prestamos hipotecarios a la realidad del Consumidor de hoy día, y otorgar mas protección al consumidor cuando contrate un préstamo hipotecario, puesto que estamos observando un incremento de inseguridad jurídica aspecto el cual, como todos sabemos, ha llevado a que cientos de miles de hipotecados tengan que acudir a los tribunales para defender sus derechos frente a la banca.

Por tanto, podemos decir que el objeto de esta Ley consiste en establecer determinadas normas que protejan a las personas físicas ya sean deudoras, fiadoras o garantes, de préstamos hipotecarios.

Las mayores novedades a destacar de esta nueva norma jurídica van encaminadas -básicamente- a consolidar los avances que se han conseguido en los tribunales de justicia. Tras toda la lucha realizada en favor de los Consumidores, ahora viene esta Ley que consolida y da respuesta a cuestiones como por ejemplo, el reparto de gastos, además de venir a poner coto a las exigencias de los bancos en caso de cuotas impagadas, amortización anticipada, etc. Por contra, hay asuntos que no se modifican mucho, e incluso algunos empeoran, como es el caso del incremento de los intereses de demora.

En definitiva y a modo de esquema de esta nueva ley, podemos destacar, a titulo orientativo las siguientes NOVEDADES:Criado Kraus Equipo Marbella

  • Las famosas “cláusulas suelo” están prohibidas en el momento de entrada en vigor de esta ley.
  • En caso de que, después de sumar el índice al diferencial (Euribor), resultara un tipo de interés negativo, en estos casos, no se podría aplicar un interés negativo y por tanto sería cero el interés mínimo aplicable.
  • Los bancos deberán hacerse cargo de los gastos de notaría, gastos de inscripción en el registro de la propiedad y gastos de la gestoría que se encargue de los trámites del préstamo hipotecario y el Impuesto de actos Jurídicos Documentados IAJD. En este punto ya no hay discusión, puesto que a partir del 16 de junio el banco paga estas partidas.
  • La ejecución hipotecaria solo podrá iniciarse en tres escenarios: A) En la primera mitad del plazo inicialmente pactado, tras el impago de 12 cuotas. B) Cuando el importe de las cuotas impagadas supongan el 3% de la deuda hipotecaria inicial. C) En la segunda mitad, tras impago de 15 mensualidades o impago del 7% de la deuda hipotecaria. Esta norma sobre el vencimiento anticipado, también afectará a los procedimientos de embargo que actualmente suspendidos y pendientes de resoluciones del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE).
  • Comisiones: Para las hipotecas con interés variable, se establece un límite máximo del 0,25% durante los 3 primeros años de la hipoteca. Este importe se reduce al 0,15% a partir del cuarto año.Para los hipotecas con interés fijo, se fija un límite máximo de 2% durante los primeros 10 años y un 1,5% a partir de esos 10 años.
  • Está prohibido asociar la hipoteca a otros productos que vendan los Bancos: planes de pensiones, seguro de vida y hogar, tarjetas de crédito, etc… En cambio, sí está permitido que el Banco exija un seguro que preste cobertura al cumplimiento de las obligaciones de la hipoteca.
  • El deudor hipotecario puede cambiar de Banco o cambiar las condiciones de su hipoteca, cuando quiera y sin tener que soportar costes adicionales. Pero en casos de cambio de una hipoteca variable por una fija, el banco nunca podrá cobrar al Consumidor  una comisión superior a un 0,15%.
  • Se establece un periodo de enfriamiento de 10 días. Durante esos 10 días, el deudor hipotecario podrá reflexionar sobre si realmente desea firmar la hipoteca en las condiciones ofrecidas. Además el Banco estará obligado a dar información sobre hipotecas de otros Bancos.
  • El interés de demora máximo para las hipotecas nuevas queda fijado en un 3% para las hipotecas nuevas y en un 2% para las hipotecas antiguas.
  • Cualquier comisión de apertura debe comprender todos los gastos de tramitación, estudio o concesión y esta comisión deberá solicitarse por el banco solo una vez.
  • Los deudores de hipoteca solo tendrán que pagar los gastos de tasación. La Sociedad de Tasación tiene que estar reconocida por el Banco de España. A partir de ahora el consumidor y la entidad financiera podrán optar entre una Sociedad de Tasación y un profesional homologado.
  • El Notario tiene un nuevo papel. Ahora el notario debe resolver todas las dudas en los días previos a la firma, también debe comprobar que el banco no haya incluido cláusulas abusivas y ratificar que el consumidor entiende lo que está contratando.
  • Seguidamente redactará un acta notarial que será gratuita, en la que dejará constancia de los hechos comprobados y de las explicaciones dadas al consumidor, así como de las preguntas que éste le haya planteado.
  • Los bancos tendrán la obligación de facilitar al cliente la siguiente documentación 10 días antes de firmar el préstamo hipotecario, concretamente hablamos de: A) La FEIN -Ficha Europea de Información Normalizada-, que hace de oferta vinculante e incluye información del cliente y del préstamo solicitado; B) La FiAE -Ficha de Advertencias Estandarizadas- en la que deben figurar las cláusulas de préstamo, los índices de referencia usados para calcular el interés a pagar, la posibilidad de que exista un interés mínimo en caso de variación del Euribor.
  • Respecto a los intermediarios financieros, en esta nueva Ley también le dedica un capítulo entero. Hablamos de los, también llamados, “Brokers Inmobiliarios”  y prestamistas privados. El trabajo de estas agencias y compañías será supervisado por el Banco de España, aunque los intermediarios que solo trabajen en una región concreta estarán controlados por la comunidad autónoma correspondiente. En este aspecto se crea un registro de intermediarios financieros gestionado por el Banco de España y por las Comunidades Autónomas para los que operen sólo a nivel regional. Los intermediarios y prestamistas privados no pueden tener antecedentes delictivos ni haber sido declarados en concurso si quieren operar en España. Su remuneración debe incluirse en la tasa anual equivalente de la hipoteca. Dicho de otra manera, no se puede ocultar la comisión por intermediación fuera del cálculo de la TAE.
  • Las hipotecas multidivisa, es decir, préstamos concedidos en otras monedas, también tienen su protagonismo en la nueva ley. Los titulares de estos productos tienen el derecho de convertirlas a euros siempre que quieran. Otro punto destacable sobre la regulación de estas hipotecas es que, si no se cumplen las exigencias mencionadas, el contrato se considerará nulo. En consecuencia, el titular podrá exigir que la hipoteca se pase a euros desde el principio y se le reste del capital pendiente todo lo que haya pagado de más con la otra moneda.

Para concluir y a modo de complemento  se puede ver este pequeño vídeo del Canal Parlamento, del Congreso de los Diputados en el que también se resumen las siguientes características de esta nueva Ley a la que hacemos referencia:

En definitiva, la nueva Ley Hipotecaria, como vemos, supone una mejora, sobre todo en la protección de los consumidores. Con esta ley,  se regula por primera vez en España el préstamo hipotecario. Existía una regulación de la hipoteca como garantía del banco prestamista, pero hasta ahora no existía un régimen del contrato de préstamo hipotecario.

Fernando Sánchez
-Abogado ejerciente-
Especialista en defensa de Consumidores y Usuarios

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